第一百一十七章 新的转机

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    无论是企业报告里提及的，还是政政策的导向上，

    这两个省会城市的政策和举措，

    并不是一些围观者想当然的小面积、鸽子笼、刚需产品，

    以商改住，腾笼换鸟，

    第三：调整公寓类产品产品规划，变成新的城市改善型产品供应。

    全文完。

    首先，把公寓类产品变成住宅类产品，加入到更有机会去化的住宅产品销售中。

    公寓类产品同样难以独善其身。

    第二。相对合理的建筑指标。

    无论从需求，还是销量，就在城市资源的加持下，都在去库存和增加市场活力和增长的层面上，实现了闭环。

    按照住宅的标准，进行进一步的打造。

    市场化需求的规律，也不是改小，而是做大。

    公寓类产品，反而成了众多企业和项目的滞重库存。

    两个月以后，

    去库存的压力传导至许多二线省会城市。

    城市和行业都在下半年，

    但是对于住宅之外的商业、公寓、办公类产品和此类型的项目，

    企业有销售、项目去库存、政府解压力，一举三得。

    这些产品的去库存压力，不减反增。

    通过这三个做加法的政策和举措，

    先在供应端踩刹车，在供应上做减法，避免新的公寓类库存产生。

    长沙的龙湖春江郦城滨江颂，从2023年底，报批将原本的1栋公寓调整为建面约120-320㎡的住宅产品，，新增了150套住宅货值。

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    ，围绕“华宇40年”作为全年品牌主线，建立“行稳致远、责任相伴”的品牌形象；同时持续围绕“代建赛道”、“产商布局”、“荣誉嘉奖”、“产品升级”、“品质交付”、“责任企业”等体系化宣传语境，强化客户认同和品牌认知；品牌助力销售，围绕全年11次营销波段进行营销体系化整合，针对主力在售项目进行“红盘巡礼”，持续提升项目品牌影响力；通过自有推广阵地建设，结合线上多维传播通路矩阵搭建，打造良性舆论环境，全年正向图文推送6万余条，媒体声浪超过1亿+，品牌传播力持续增强。

    上半年刚开始提起去库存的时候，

    从产品属性（商办性质）、项目定位上进行调整，对于没有上市销售的公寓类项目，通过在土地性质上进行住宅化的规划审批，

    公寓类产品因为低总价的优势，还能有有一定的市场需求。

    第三。能够实现的针对改善客群的市场需求和销售目标达成。

    通过持续关注人员与指标挂钩、重点事项持续投入费用与资源，从人员、费用资源、事项三方面持续加强线上营销管理，不断提升团队自拓客能力，持续降分销比例；全民营销通过标准化动作建设与重点突破动作结合，通过关注关键指标与关键人群，加大全民投入实现从量到质的提升；持之以恒做好垂直媒体，营造好的搜索环境，增加正面声浪，同时针对泛媒体进一步泰托多元化渠道通路，作为线上营销有机补充进一步夯实线上媒体矩阵，提升线上获客能力建设与转化。

    三四线城市的政府和平台，也积极的通过税费补贴和人才回流的引进和人才房的打造，去努力去化库存。

    不是做小刚需、小空间、小生活，而是做大改善、高资源。好品质。

    其次，政府收储并进行“适居化”改造，变成新的人才住房供应。

    于是两个省会城市，对公寓类产品、商办类产品，出手了专项的政策，进行更加明确的此类库存的定向去化。

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    但是伴随着整体市场的下行，非必需品的商办产品销量雪崩，

    长沙和昆明，都针对公寓类、商办类产品，出台了明确的政策措施，

    这样的解题思路，在未来也能够有机会，成为其他城市参考的样板。

    通过住宅化的规划调整，从规划条件、使用空间、水电性质、城市公共资源配套等几个方面，

    再说加法：

    虽然过去的政策落地和市场复苏，许多省会城市的楼市有了明显的上行趋势，

    作为改善型的商品房住宅，同样具备三个和公寓类似的城市属性。

    迎来转化，也迎来新的转机。

    一方面做减法，一反面做加法，针对性的去化公寓类库存。

    把还未动工的公寓类产品，作为城市更新的新的产品类型，去做改善型的商品房住宅。

    现实也是这样，

    同样给同样有着公寓型产品库存的城市有了新的的启示：

    但是这些公寓类产品的地理位置。城市配套、环境条件，往往都在城市资源的相对高点。

    针对在售的公寓型产品，一是进行后期的“适居化”民用水电和结构改造，满足住宅化居住的使用条件，另外就是通过“以旧换新”和收储的方式，进行统一的改造和后期人才房的使用。

    企业在想尽办法的从三四线的泥沼中通过收缩战线和去库存，回归高能级城市。

    都把这项工作，交给了之前高周转时期，进入的购买力、基础发展以及城市经济都没达到预期的三四线城市。

    就能够在土地性质、产品规划、适住化产品改造等几个维度，结合当下难以实现销售的公寓类产品，进行从产品属性、产品形态、产品宜居度等方面的提升，

    原有的“好地段、小公寓、低价格、卖不掉”，能够在未来的供应端变成“好地段、大改善、高品质、有需求”的新的供应形态的转化。

    对于未开工的公寓改住宅，

    不仅价格血亏，而且销量惨淡。

    先说减法：

    但是下行市场，住宅都在降价跑量的背景下，

    这两个省会，一个是长沙，一个是昆明。

    对于每一个城市进一步的整合库存、整理土地资源、高效能的运用城市资源。

    楼市上行周期、房价上行周期，

    似乎都把三四线城市的住宅保交付、去库存作为一个重要工作去进行突破。

    无论是政府层面还是企业层面，

    当住宅的势头起来以后，对比之下，

    就在刚过去的6月底至今，项目已经销售了110余套住宅，销售额达到3亿元，成为长沙公寓市场商改住的代表项目。

    第一，良好的城市资源。

    长沙的政策，是暂停商办类产品的审批，昆明的政策更进一步，在暂停审批的基础上，增加了暂停该类型土地供应的要求。